美国房地产市场挂牌量创历史新高：2025年主要趋势和预测

2024年11月美国房地产市场库存创纪录增长，市场动态变化

美国房地产市场正在经历重大转变，活跃房屋挂牌量激增至2020年以来的最高水平。根据Redfin的数据，2024年11月是一个关键月份，待售房屋数量同比增长12.1%，反映了更广泛的经济变化和不断变化的购房者行为。库存的激增正在重塑市场动态，影响房价，并促使主要利益相关者进行战略调整。

记录供应增长推动市场变化

2024年11月，美国待售房屋总数达到前所未有的高度，达到2020年以来的最高供应水平。数据显示，环比增长0.5%，同比增长12.1%。房屋库存的显著增长突显了房地产市场的一个关键转变，为买卖双方都带来了机遇和挑战。

定价过高和市场时间延长导致供应激增

一些因素正在导致未售房屋的积累，导致目前的供应激增。一个主要因素是定价过高，许多房产的标价高于市场价，从而阻止潜在买家。此外，房屋在市场上的平均停留时间延长了，11月份的挂牌房屋中有54.5%的房屋未售出60天或更长时间。这一趋势标志着自2019年以来最慢的销售速度，房屋平均需要43天才能签订合同，反映出买家更加谨慎的态度。

高需求价格区间也面临销售放缓

即使在传统的高需求价格区间，例如售价在65万美元或以下的房屋，销售也在放缓。这些通常快速成交的房产现在在市场上停留的时间更长了。这种放缓表明，各个价格区间的卖家可能都定价过高，扰乱了这些区间的正常势头，并表明需要对房产估值进行更广泛的重新评估。

抵押贷款利率和消费者信心影响复杂的市场动态

当前的房地产市场是由较高的抵押贷款利率和不断变化的消费者信心相互作用而形成的。买家已经适应了更高的利率，现在认为这是“新常态”，这抑制了购买力。同时，11月选举后消费者信心的上升鼓励更多房主挂牌出售房产。尽管供应增加，但房价仍在继续上涨，2024年11月同比上涨5.4%，中位数价格达到429,971美元。

地区差异突显了不同的市场状况

不同地区的市场趋势差异很大。例如，佛罗里达州待售房屋数量同比增长了20.8%，2024年11月共有196,340套房屋挂牌出售。该州目前的平均供应量为7个月，比去年增加了两个月，这表明供应超过了买方需求。同样，德克萨斯州等其他地区也出现了更高的库存增长，而旧金山等高价市场则由于科技行业裁员等局部经济挑战而面临价格下跌。这种地区差异突显了在当前房地产环境中采用本地化战略的重要性。

房地产市场的最新发展

待售房屋: 11月份，购买二手房的合同数量飙升至21个月以来的最高水平，连续第四个月增长。全国房地产经纪人协会（NAR）报告称，其待售房屋指数上涨了2.2%，超过了经济学家的预测。
科技中心的价格调整: 旧金山等地区的价格大幅下跌。自2022年5月以来，公寓和合作公寓价格下降了14.7%，平均价格为98万美金，而独栋住宅价格自2022年峰值以来下降了15.4%，目前平均价格为139万美金。

市场变化中的投资考虑

Zillow集团公司、Redfin公司和Opendoor Technologies公司等房地产公司直接受到这些市场动态的影响。截至2024年12月30日，这些公司的股票表现均有所下降：

Zillow集团公司（Z）： 交易价格为74.78美元，较前收盘价下跌1.84%。
Redfin公司（RDFN）： 交易价格为7.975美元，较前收盘价下跌2.74%。
Opendoor Technologies公司（OPEN）： 交易价格为1.615美元，较前收盘价下跌3.29%。

抵押贷款利率的预期稳定和库存的增加可能会提振消费者信心，可能导致交易量增加。然而，地区差异和经济因素，例如就业率和消费者支出，将继续影响市场表现。

当前美国房地产市场趋势的根本原因

了解推动这些趋势的根本因素对于预测未来的市场走势至关重要。美国房地产市场的动态，特别是活跃挂牌量的增加、销售速度的放缓和价格停滞，可以归因于几个相互关联的根本原因：

较高的抵押贷款利率: 由于美联储为控制通货膨胀而积极加息，抵押贷款利率在过去几年大幅上升。2024年的利率稳定在7%-8%左右，与2020年代初的4%以下的利率相比大幅提高。较高的借贷成本降低了买家的购房能力，导致交易减少。然而，预计2025年抵押贷款利率将稳定或略微下降，预测平均在6%左右，这可能会改善购房能力并重振买家的兴趣。
卖家定价过高: 许多卖家根据疫情时期房价快速上涨的过时预期来定价。这种定价过高导致房屋在市场上停留的时间更长，尤其是在中低价位区间，这些区间的需求通常仍然很高。随着卖家适应价格增长放缓的新市场现实，定价策略可能会变得更加现实，增加卖家之间的竞争，并将价格与市场需求相协调。
未售房屋的积累: 高价、高抵押贷款利率和买家犹豫不决的结合导致未售库存积压。在市场上停留60天以上的房屋数量大幅增加，2024年11月达到54.5%。虽然短期内库存积压可能会持续存在，但利率稳定可能会提高交易量，从而降低未售库存水平。
地区经济差异: 各地区之间的经济差异导致美国各地的需求不均。佛罗里达州和德克萨斯州等市场由于人口迁移和需求放缓而经历了更高的库存增长，而旧金山等高价市场则由于科技行业裁员等局部经济挑战而面临价格下跌。随着产业稳定和人口变化继续推动低成本地区的发展，地区调整可能会趋于正常。
消费者信心和经济不确定性: 包括通货膨胀和就业担忧在内的普遍经济不确定性导致买家推迟决策。然而，2024年选举后消费者信心有所增强，预示着买家可能回归。如果通货膨胀继续缓和，经济避免了重大衰退，那么2025年消费者信心可能会增强，从而鼓励更多的市场活动。
人口结构变化: 长期的人口变化，例如婴儿潮一代出售房屋和千禧一代进入购房高峰期，正在造成复杂的供需动态。随着老年一代缩小规模或清算资产，供应量正在增加，而年轻买家则受到购房能力的限制。随着购房能力的提高，特别是如果建筑商增加了入门级房屋的供应，随着时间的推移，更多首次购房者可能会进入市场。
住房负担能力危机: 负担能力仍然是首要挑战，这是由高房价、高抵押贷款利率和工资增长停滞造成的。政府干预，例如首次购房者的税收抵免或新建房屋的激励措施，可能会在未来几年减轻负担能力压力。此外，建造更多经济适用房可以解决供应失衡问题。

深入分析和对房地产市场的未来预测

房地产市场的现状——库存激增、销售放缓和持续的负担能力挑战——既反映了更广泛的经济状况，也是结构性转变的预兆。以下是其对关键利益相关者和市场趋势的潜在影响的深入分析：

1. 对市场的影响

供应激增和价格调整: 未售库存的增加表明价格过高的市场即将出现调整。卖家可能会让步，导致房价下跌，尤其是在中高价位区段。专家预测，奥斯汀、凤凰城或迈阿密等过热市场的房价可能会在2025年下跌5%-10%，而经济适用房地区将保持稳定，甚至略微上涨。
2025年末需求复苏: 如果抵押贷款利率稳定在6%左右，来自压抑需求（千禧一代和Z世代）的买家兴趣可能会复苏。这可能会导致交易量延迟反弹，在一段时间的调整后重振市场。

2. 关键利益相关者及其立场

购房者:
- 首次购房者: 负担能力仍然是他们的主要障碍。库存增加和潜在的价格下跌创造了机会，但高利率继续限制购买力。政府干预，例如税收抵免或首付援助计划，可能会出现以帮助这一部分人群。
- 改善型购房者: 许多人被锁定在低于4%的抵押贷款中，并且不愿意改善住房条件。这种中端市场的停滞减缓了整个住房周期。
卖家: 定价过高导致卖家和买家之间僵持不下。由于库存水平提高，竞争加剧，迫使卖家调整预期，尤其是在供应增长不成比例的地区。
房地产公司: Zillow、Redfin和Opendoor等公司由于交易量下降，面临维持盈利能力的更大挑战。他们的成功取决于加快采用技术以简化交易和利用数据分析来指导卖家进行竞争性定价。
建筑商和开发商: 现有房屋的盈余影响新建房屋的建设。建筑商可能会转向建造更小、更经济实惠的住宅单元，以迎合最大的购房者群体——千禧一代。多户住宅单元开发的激增可能会在2025年主导新建房屋领域。
机构投资者: 大量投资单户租赁的避险基金和私募股权公司可能面临估值压力。价格增长放缓抑制了投资回报率，促使他们战略性地转向收购不良资产或提供租赁选择，因为买家的负担能力挑战依然存在。
银行和贷款机构: 由于负担能力限制，抵押贷款发放机构的活动减少。除非利率降至6%以下，否则再融资量仍然低迷。随着贷款机构争夺有限的需求，可能会出现一系列创造性的融资方案，例如利率回购计划或可调整利率抵押贷款。

3. 宏观趋势和战略猜测

负担能力和政策干预: 解决住房负担能力危机的政治压力将加剧，导致扩大首次购房者的税收抵免，进行分区改革以鼓励更密集的住房开发，并将绿色或节能住房作为可持续发展倡议的一部分提供激励。
技术整合: 人工智能驱动的定价工具、虚拟展示和区块链技术支持的交易的激增将重塑市场。一家大型房地产科技公司可能会成为“房屋领域的亚马逊”，通过简化端到端交易，从增加的库存和数据可用性中受益。
地区差异: 阳光地带和东南部的快速增长地区将保持弹性，因为人口迁移和就业增长。相反，由于裁员和远程办公趋势，湾区和西雅图等科技中心可能会继续下跌。
买家偏好的转变: 由疫情引发的对郊区住宅的渴望可能会随着城市生活的回归而缓和，这主要是因为年轻买家寻求更短的通勤时间和充满活力的城市生活方式。纳什维尔和匹兹堡等拥有经济实惠的城市中心的城市可能会经历住房需求的复兴。

4. 战略投资考虑

机会:
1. 房地产技术: 使交易成本更低的公司（例如数字结算平台）将在价格压力迫使效率提升的情况下蓬勃发展。
2. 多户住宅和租赁住宅: 租房人口的增长使得专注于租赁房产的房地产投资信托基金具有吸引力，尤其是在需求旺盛的城市地区。
3. 不良房产: 库存增加和潜在的价格下跌为收购价值被低估的资产以实现未来升值提供了机会。
风险:
1. 利率波动: 对美联储政策的不确定性可能会扰乱稳定工作。
2. 对科技中心的过度依赖: 对严重依赖波动性行业的地区的投资可能会表现不佳。

市场变化中的战略投资考虑

Zillow集团公司、Redfin公司和Opendoor Technologies公司等房地产公司直接受到这些市场动态的影响。截至2024年12月30日，这些公司的股票表现均有所下降，反映出投资者对交易量下降和价格压力下降的担忧。然而，战略性投资房地产技术、多户住宅和不良房产的机会仍然存在，尤其是在市场向更可持续的增长模式重新调整之际。

结论：走向市场稳定的渐进道路

美国房地产市场将在2025年逐步稳定，其特征是房屋销售增加和价格增长放缓。虽然地区差异和经济不确定性依然存在，但抵押贷款利率稳定、负担能力提高和消费者信心增强等因素预计将推动市场复苏。投资者和利益相关者应密切关注地区趋势、抵押贷款利率发展和旨在提高住房负担能力的政策干预措施，以有效地应对不断变化的房地产环境。