东京“亿元房”的现实：购房梦渐行渐远
外国投资者涌入、供应紧张、工资停滞，东京房价飙升20%，城市被撕裂成两个世界
东京——在日本各大网络论坛上，一个词频繁出现：“Mou shomin wa kaenai。”翻译过来就是：“普通老百姓再也买不起了。”
他们谈论的正是东京的房地产市场，在那里，曾经难以想象的事情如今已成为家常便饭。仅2025年上半年，东京23区新建公寓的平均价格就达到了1.3309亿日元，较去年上涨了20%以上。更令人震惊的是，16%的二手公寓交易价格突破了1亿日元。十年前，这样的价格只有超级富豪才能负担。
在港区和千代田区等社区，超过一半的二手公寓交易价格突破了1亿日元大关。过去稀有的情况，如今已成为新常态。
但这不仅仅是关于高昂房地产价格的故事。它反映了一种更深层次的转变——一个被外国资本、稀缺土地和长期维持低利率的央行重塑的城市。结果呢？一个分裂的城市：一个属于富人，另一个属于所有其他普通人。
数字不会说谎
一切都在上涨——除了人们的工资。截至2025年中期，二手公寓价格同比上涨12-13%。土地价格上涨7.7%，连续13年上涨。住宅用地价格上涨5.6%，商业用地价格飙升11.2%，创下30年来最大涨幅。
租金也在快速上涨，同比上涨8.2%，达到每平方米4,630日元。从新宿到世田谷，每个区域的租金都出现了上涨。
尽管内部存在加息压力，日本央行在10月份决定将利率维持在0.5%，这意味着实际利率仍为负值。对于那些有能力负担房贷的人来说，抵押贷款仍然很便宜。
分析师表示，这波繁荣尚未结束。一份市场报告指出：“这并非放缓阶段。我们仍在探寻价格的上限——只是交易量有所减少。”
海外资金涌入
房价飙升的背后是海外投资的浪潮。2024年和2025年，东京在全球房地产市场中名列前茅，吸引了超过10万亿日元的交易。日元疲软（兑美元汇率约为151日元）使得东京对于亚洲投资者，特别是来自中国和东南亚的投资者来说，就像一个打折的奢侈品商店。
2025年初，外国买家购买豪宅的数量跃升了24%。在X（前身为Twitter）上，投资者团体大肆宣传“东京优质资产论坛”，将这座城市宣传为“一代人仅有一次的投资机会”。一篇热门帖子直言不讳地总结道：“东京市中心现在已是工薪族遥不可及的梦想。房产有产者和无产者之间的差距正在急剧扩大。”
国内问题也接踵而至。劳动力短缺和材料成本上涨使得建筑成本在短短几年内翻了一番。仅钢材价格就上涨了15%。与此同时，2025年初，东京23区新建公寓的供应量下降了11%，仅约有3,000套新单位进入市场。黄金地段受到分区限制和无法再开发的土地的挤压。
东京繁荣的人力成本
在日本的网络社区中，你可以看到人们的沮丧情绪。在5channel上，用户发布了面积70平方米的小公寓的挂牌信息，价格高达1.5亿日元——比三年前翻了一番。在Reddit的r/JapanFinance板块上，人们追踪着东京23区独栋住宅在五年内上涨了45%的情况。他们表示，对于大多数中产家庭来说，山手线内最后负担得起的地方已经消失了。
数据描绘出了一幅更加黯淡的图景。东京的房价收入比现在已达到平均收入的12倍，远高于全球平均的8倍。要让住房再次“负担得起”，房价需要下跌近40%——但很少有人相信这样的调整会发生。
那么，家庭还有什么选择呢？许多人正在缩小住房面积，搬到离市区更远的地方，或者完全放弃购房的念头。埼玉县和千叶县等郊区也出现了小幅繁荣，随着东京房价过高的居民向外迁移，这些地方的房价上涨了7-8%。
一位分析师总结道：“即使抵押贷款利率略有上升，有限的供应和持续不减的需求仍使东京市中心房价坚挺。人们被迫租房——或者被挤出这座城市。”
新塔楼，老问题
缓解措施或许即将到来，但进展缓慢。从2025年起，东京全境预计将有约112栋高层建筑（约48,000套住宅）竣工。这听起来很有前景，但问题在于：这些单位大多位于豪宅区，定价远超普通家庭的承受能力。
政治上，政府的反应一直不温不火。于2025年10月上任的首相高市早苗曾谈到“重新平衡”房地产市场，并可能限制外国人的购房。但到目前为止，这只是空谈。没有明确的政策、没有限购措施、没有新税收——没有任何能改变市场轨迹的举措。
与此同时，日本央行面临着再次加息的越来越大的压力。两名董事会成员已经推动将利率提高到0.75%。行长植田和男暗示，如果工资数据支持，12月或1月可能会采取行动。即便如此，小幅加息可能会给市场活动降温，但不太可能削弱由现金买家主导的富裕地区的房价。
一个分裂的城市
东京的房地产市场并非一个等待破裂的泡沫。它是一种新现实。收入最高的10%家庭获得了80%的房产收益，而其他人则被远远甩在后面。分析师表示，到2030年，在2020年购房的家庭，其资产可能会通过房地产和股票增值膨胀到15亿日元甚至更多。那些没有购房的人呢？他们仍将在工资停滞不前的情况下追逐不断上涨的租金。
这种转变不仅仅是经济层面的——它正在重塑社会。日本本已很低的出生率（全国仅为1.2）可能会进一步下降，因为年轻夫妇放弃了拥有家庭住房的希望。一些人完全离开了这座城市，到郊区或小城镇寻求可负担的住房，而东京市中心则正在转变为富人和企业租户的飞地。
目前，1亿日元这个数字不仅仅是一个数字。它是东京转型的一个象征——一个非凡价格变得司空见惯的城市，一代人正被迫重新定义“家”的真正含义。