西班牙拟对非欧盟居民购房征收100%的税，以应对住房危机
马德里，2025年1月13日 — 为解决日益严重的住房负担能力危机，西班牙政府提出对非欧盟（EU）买家购买的房地产征收100%的税。西班牙首相佩德罗·桑切斯宣布，这项措施是旨在稳定房地产市场并确保当地居民获得更大住房可及性的12点战略计划的一部分。
旨在抑制房地产市场
桑切斯首相强调了形势的紧迫性，他将目前的房地产市场描述为一场需要立即采取行动的“严重”危机。拟议的税收针对的是居住在欧盟境外的非欧盟公民，包括英国买家等重要参与者，他们在英国脱欧后在西班牙的房地产市场上变得非常活跃。这项新税将加在现有的房产税之上（税率在7%-12%之间），这实际上使外国投资者的财政负担加倍。
对外国买家和市场的影响
这项税收的实施将显著影响目前每年在西班牙购买约27000套房子的非欧盟居民。仅在2024年第三季度，外国买家（包括欧盟和非欧盟公民）就占所有房地产交易的15%。其中，英国投资者占比最大，占外国购房者的8.5%。过去十年，大量外国资本流入导致欧洲房价上涨了48%，超过了家庭收入增长的速度（家庭收入增长速度只有前者的一半）。
提高住房负担能力的配套措施
这项100%的税收提案只是改善住房负担能力的更广泛举措的一个组成部分。其他措施包括：
- **提高短期租赁税：**提高类似Airbnb的度假租赁的税收，旨在减少将长期住房改造成度假房的行为，从而增加当地居民的住房供应。
- **扩大公共住房：**将3300套住房转移到新的公共住房管理机构，旨在增加经济适用房的供应。
- **翻新项目：**对空置房产进行翻新的举措将有助于将未使用的住房库存重新投入市场。
- **房东激励措施：**为提供经济适用房出租的房东提供政府担保，以鼓励更可持续和长期的住房解决方案。
专家意见分歧
西班牙雄心勃勃的税收提案引发了行业专家和利益相关者各种各样的反应。
支持的观点
支持者认为，这项税收是阻止外国投机行为的必要手段，他们认为外国投机行为正在推高房价，使当地人难以获得住房。桑切斯首相强调了“富有的房东和贫穷的租户”之间的社会差距，强调需要优先考虑西班牙公民住房需求的政策。支持者还赞扬了配套措施，认为这些措施为解决住房短缺问题提供了一种全面方法。
批评的观点
相反，批评者质疑这项税收的有效性，指出非欧盟买家只占整体房地产市场的一小部分。高力国际的安东尼奥·德拉富恩特将非欧盟居民每年购买27000套房屋称为“九牛一毛”，认为这项税收可能对更广泛的负担能力问题的影响微乎其微。此外，人们还担心，这项税收可能会吓退个人和机构投资者，可能导致对西班牙房地产行业的投资减少，并影响建筑业等相关行业。
实施面临的挑战
该提案面临的一个重大障碍是需要获得议会批准，鉴于桑切斯首相目前在议会中缺乏可靠的多数支持，这并不确定。此外，房地产专家警告说，这项税收可能会带来市场不确定性，可能减缓房地产交易速度，并吓退未来的投资。
市场分析和未来预测
抑制外国投资和市场细分
预计这项税收将抑制外国投资，尤其是在阳光海岸、马略卡岛和阿利坎特等热点地区。这可能导致价格调整，使房产更容易被国内买家获得，但也可能导致高端开发项目停滞。富有的外国投资者可能会寻找漏洞，例如利用公司实体或欧盟伙伴关系，这可能导致不同房产等级的影响不均衡。
对利益相关者的影响
- **国内买家：**虽然一些地区可能会看到住房负担能力有所提高，但外国主导的开发项目减少可能会限制住房供应的增长，从而持续存在更广泛的负担能力挑战。
- **开发商和房地产经纪人：**高度依赖外国买家可能会导致项目延误和收入损失。然而，专注于当地市场或经济适用房的开发商可能会从政府激励措施中受益。
- **机构投资者：**围绕房产税政策的不确定性可能会吓退机构投资，尤其是在建屋出租领域，这可能会限制大型城市开发所需的资金流入。
- **地方政府：**严重依赖外国投资的地区可能会出现税收减少的情况，这会给已经在努力应对住房短缺的市政预算带来压力。
更广泛的趋势和战略机遇
西班牙的政策与欧洲日益增长的优先考虑住房负担能力而非外国投资的趋势相一致，这反映了加拿大、新西兰和丹麦等国家的措施。虽然这项激进的税收可能会扰乱市场，但它也可能刺激创新融资结构，例如共有产权或政府支持的抵押贷款。对于投资者和开发商来说，市场调整可能为收购价值被低估的房产或转向经济适用房项目提供了机会。
结论
西班牙提出的对非欧盟买家购房征收100%的税，标志着该国在解决住房危机方面迈出了重要一步。虽然这项政策旨在抑制外国投机行为，并提高当地居民的住房可及性，但其长期有效性仍不确定。外国投资减少和市场不确定性的可能性构成了挑战，但是，如果辅之以强有力的措施，这项倡议可能会为西班牙更公平的房地产市场铺平道路。随着该提案等待议会批准，房地产领域的利益相关者都在密切关注其对西班牙未来房地产市场的影响。