美国南部面临潜在住房危机：专家警告泡沫破裂
美国南部新房源的大幅增加引发了房地产专家对潜在住房泡沫的警告。这一建设热潮是对新冠疫情期间许多人南迁寻求更便宜住房的高需求的回应。然而，随着疫情影响的减弱，对这些新房的需求也在下降。周一，Reventure Consulting的首席执行官Nick Gerli在X（前Twitter）上警告了这一迫在眉睫的威胁。Gerli指出，该地区待售新房数量已飙升至近30万套，超过了上次大崩盘前的2006年8月的峰值。
Gerli强调，过去3-4年间，房屋建筑商和投资者的疯狂投机导致房价远超当地居民的承受能力，形成了一个正在慢慢破裂的泡沫。他警告说，经济衰退可能会加速这一过程，可能导致泡沫迅速破裂。
关键要点
- 过度建设和需求下降： 疫情期间，南部各州新房建设急剧增加，主要是因为人们寻求更便宜的住房。现在，随着疫情影响的减弱，需求下降，留下了大量过剩的房屋。
- 潜在住房泡沫： 供应过剩引发了人们对类似2008年金融危机前住房泡沫的担忧。Gerli警告说，泡沫可能会破裂，尤其是在经济衰退的情况下。
- 市场正常化： 一些专家，如Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale，认为市场正在正常化而非崩溃。德克萨斯州奥斯汀等某些地区的价格已经开始下降，房屋供应量增加。
- 地区差异： 这一问题在南部更为明显。东北部和中西部等其他地区没有出现同样程度的估值过高和投机性库存活动。
- 房产税和保险费用上升： 上涨的房产税和保险费给房主带来了额外的财务压力，可能迫使更多房屋进入市场。
分析
美国南部的房地产市场正面临复杂的情况。疫情期间，低抵押贷款利率和远程工作的灵活性导致了南部的住房繁荣。建筑商大幅增加了新房建设。然而，这一热潮现在导致了供应过剩，佛罗里达、乔治亚、田纳西和德克萨斯等州目前有近30万套房屋待售。
Gerli的警告突显了类似2008年金融危机前住房泡沫的风险。市场动态由投机和快速价格上涨驱动，这些已经超过了当地的承受能力。如果经济衰退发生，泡沫的破裂可能会加速，导致该地区严重的财务不稳定。
相比之下，Danielle Hale提出了更为温和的观点，认为我们看到的是市场调整而非崩溃。在奥斯汀等地，房价相比去年下降了3%，市场正在调整到更可持续的水平。南部的相对可负担性继续吸引新居民，这可能有助于长期稳定市场。
房产税和保险费是加剧情况的额外因素。某些地区高达650%的房产税增加和不断上升的保险成本，特别是在易受自然灾害影响的州，给房主带来了财务压力。这些上升的成本可能迫使许多人出售，进一步增加市场上的房屋供应，推动价格下降。
另一个需要考虑的因素是越来越多的止赎。新冠疫情导致政府干预暂时停止了止赎，但随着这些措施的解除，止赎率又开始上升。在德克萨斯等地，评估师报告称止赎活动显著增加，类似于2008年之前的时期。
银行业也显示出压力迹象。联邦存款保险公司（FDIC）报告称，由于利率上升影响抵押贷款支持证券，今年第一季度有5170亿美元未实现损失，并确定了63家问题银行。这种情况与2008年金融危机前的条件惊人地相似。
此外，零首付贷款等新的抵押贷款产品正在重新出现。这些产品在上次住房危机中起到了作用，如果房价下跌，它们会带来重大风险，使房主陷入负资产，增加违约和止赎的可能性。
你知道吗？
- 美国南部新房源的当前峰值已接近30万套，创历史新高，甚至超过了2008年住房危机前的峰值。
- 2023年，美国单户住宅的房产税上涨了7%，总额达到3630亿美元，某些地区涨幅高达650%。
- 佛罗里达和路易斯安那等易受飓风影响的州的保险费近年来急剧上升，翻倍甚至三倍，加剧了房主的财务压力。
- 疫情期间，美国中位数房价达到了434,000美元，这一显著增长在一些地区已经开始下降，因为市场正在调整。
- 零首付贷款等新的抵押贷款产品正在重新出现，类似于2008年金融危机中助长风险的贷款实践。
美国南部潜在的住房泡沫破裂是一个需要密切关注的关键问题。虽然一些专家预测市场调整，但其他人担心更严重的低迷。房主和潜在买家都应该保持信息灵通，考虑各种因素，如房产税和保险成本，因为他们导航不断变化的房地产市场。