新加坡私人住宅销售：经济加速中的低迷市场
尽管新加坡股市和拥车证价格一路飙升，但私人住宅销售市场却停滞不前，未能跟上其他经济指标的步伐。新加坡大奖赛周末或许能为街道带来活力，但房地产市场却明显放缓。即使经济活动复苏，购房者依然谨慎，曾经繁荣的私人房地产市场正经历低迷。以下深入探讨2024年新加坡私人住宅销售为何低迷，以及该行业未来的前景。
2024年市场表现：挣扎中的行业
2024年上半年，私人住宅销售同比下降3.8%。2024年5月，新住宅销售暴跌78.7%，创下2007年有记录以来的最差表现。截至2024年年中，仅售出2,668套，远低于2023年同期售出的5,190套。当前的数据让人联想到2008年全球金融危机，表明房地产市场正面临十多年来最严峻的挑战。
房价增长缓慢
尽管私人住宅价格继续上涨，但增速已显著放缓。2024年第二季度，价格微涨0.9%，低于第一季度的1.4%。2023年，整体价格仍增长6.8%，显示出一定的韧性。但随着利率上升和购房负担能力下降，这种势头正在减弱。
市场放缓的关键因素
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缺乏新项目推出：开发商在不确定的经济环境下，对推出新项目持谨慎态度，导致市场陷入停滞，等待潜在买家的信心信号。
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高房价和飙升的利率：购房者面临双重打击——房价居高不下，抵押贷款利率因全球通胀压力而攀升。购房融资变得越来越困难，许多潜在买家推迟了购买计划。
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经济不确定性：本地和全球的就业市场不稳定和经济增速放缓，导致购房者更加谨慎。购房者采取观望态度，等待更有利的条件再做决定。
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降温措施：新加坡政府实施了更严格的政策来冷却市场，包括对投资者和外国买家征收额外买家印花税（ABSD）。这些措施使得投资者更难证明新购房产的合理性，加剧了市场低迷。
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外国买家活动减少：非居民外国买家曾是新加坡豪华房地产市场的主要推动力，但现已大幅减少。2023年，外国买家仅占私人住宅购买的3.3%，低于2022年的4.3%。借贷成本上升和更严格的ABSD税率（高达60%）使得国际投资者对市场望而却步。
市场动态：转售市场韧性与本地买家实力
与新住宅销售疲软形成对比的是，转售市场显示出韧性。2024年第二季度，转售交易量增长41.4%，售出3,802套。本地买家是市场的支柱，新加坡公民占购买量的80.3%，永久居民占16%。
展望未来，市场在2024年下半年可能会有所反弹。大型新项目推出和潜在的利率下调可能会重燃买家兴趣，帮助市场摆脱当前的低迷。
经济环境：全球压力挤压新加坡市场
新加坡的房地产市场无法与全球经济大环境隔绝。通胀和持续的利率上调，特别是美联储的加息，使得抵押贷款成本普遍上升。这一全球趋势也影响到了新加坡，显著限制了中产和上中产阶级的购买力。再加上新加坡元的强势，使得外国买家望而却步，需求下降也就不足为奇了。
政府政策：冷却市场的代价
政府的降温措施旨在避免房地产投机泡沫，但也无意中抑制了合法需求。高达60%的ABSD税率和收紧的贷款价值比（LTV）使得进入市场的门槛更高。尽管这些政策稳定了价格，但也减缓了交易量。在利率依然高企的情况下，政府调整这些政策而不引发投机性购买反弹将面临挑战。
利益相关者感受到压力
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开发商处境艰难。随着建造成本上升和销售减少，一些开发商可能会推迟新项目推出或提供更大幅度的折扣以吸引买家，从而压缩利润空间。
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银行也感受到压力。随着住房贷款减少和更严格的贷款标准，它们面临新房贷收入减少和潜在违约增加的双重挑战。
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购房者，尤其是首次购房者，正努力应对更高的房贷成本和政府降温措施。但对于那些负担得起的购房者来说，开发商的折扣和激励措施可能会在这个市场中创造机会。
未来展望
新加坡私人住宅销售市场预计不会立即复苏，但仍有乐观的空间。如果通胀压力缓解，利率下降，我们可能会看到买家信心回升。开发商寄希望于被压抑的需求，计划在2024年晚些时候推出几个大型项目，可能会为市场注入新的活力。
长期前景依然光明，对于愿意度过当前低迷期的投资者来说，新加坡坚实的经济基础、战略位置和政治稳定继续使其成为理想的房地产市场。在当前低迷时期，以较低价格入市的投资者有望在市场复苏时获得收益。
与此同时，预计房地产市场将保持停滞状态。但不要忽视由此创造的机会——精明的买家和投资者知道，低迷的市场如果策略得当，可以提供最佳的交易机会。