中国特大城市的住房券创新实验正在进行
深圳加入北京、上海、广州的行列，推出“房票”—— 一种旨在复苏房地产、城市更新和财政自救的准货币
深圳——中国四个一线城市——北京、上海、广州，现在加上深圳——正式启动了实验性的“房票制度”，这是一种基于凭证的城市更新补偿方式，可能预示着中国住房融资方式的重大转变，此举具有象征性和系统性的重要意义。
3月26日，深圳市住房和城乡建设局发布了一项具有里程碑意义的指令：从4月9日起，该市将用房票取代（或至少是大大补充）城市更新项目的现金补偿。这些房票可以兑换指定的住宅单元，通常还会有额外的奖励，比如增加房屋面积。支持者认为，此举是同时解决多重危机的务实尝试。批评者则认为，这只是用光鲜的新包装巧妙地重新包装了旧的债务和不平等。
但请不要误判：这绝不是一个无关紧要的官僚主义脚注。房票制度是中国为使其房地产行业——国民经济的支柱——摆脱崩溃边缘的最新尝试，其利害关系再重大不过。
城市战场的新货币
原则上，房票很简单：地方政府不是向失去住所的居民发放现金，而是向他们发放一种凭证（有效期约为一年），可用于购买新建的、政府批准的住房。通常，这些房票包括一些激励措施，比如10-20%的面积奖励，或者快速获得已经建成的现代化公寓，从而避免了等待新建筑的延误和风险。
但这种机制远非中立。“它看起来像一种住房券，但行为上却像一种带有住宅地址的市政债券，”一位熟悉广东省财政结构的政策分析师观察到。“这不仅仅是关于住房——而是关于流动性、政治信任和地方偿付能力。”
的确，房票在三种力量之间进行着微妙的平衡：持有未售库存的开发商、面临日益增长的财政约束的政府，以及越来越怀疑城市重建承诺的居民。
从蓝图到战场：政策如何生根发芽
深圳的采纳是在一系列早期实验之后进行的。广州在2024年初率先推出了“房屋征收安置房票制实施方案”，使其成为四个一线城市中第一个将这一想法付诸实践的城市。北京通州区在7月份发布了草案，而上海则在金山和青浦区开始了实施。
背景既紧迫又具有结构性。作为全国推动城中村改造的一部分——尤其是在2023年经济工作会议设定了1亿平方米重建目标之后——地方政府发现自己面临着一个经典的三难困境：没有资金补偿，没有时间等待，也没有民众愿意看到大规模抗议。
“传统的建造安置房模式太慢太贵，”一位城市重建顾问指出。“但仅仅发放现金？也负担不起。房票是一种折衷方案。”
深圳的公告明确了多年来一直在进行的政策转变。该市明确将新机制与更广泛的城市更新目标联系起来，包括振兴存量住房、支持房地产开发商和控制市政债务。
激励与幻觉：房票的实际作用
没有现金的流动性
房票在功能上是一种本地化的信贷工具。它不带利息，不被普遍接受，并且有有效期。但它确实在狭窄的房产范围内释放了购买力。
“这是一种准货币，”一位宏观经济学家说。“这是一种没有中央货币当局充分支持的影子金融工具——但足以在特定城市区域内重新导向经济活动。”
准货币，也称为近似货币，是指高度流动的资产，如代币，其功能与官方货币类似，但不是法定货币。这些工具易于转换或在特定环境中使用，但缺乏政府发行的货币的普遍接受性。
通过将这种购买力导向指定的住房存量，城市旨在清理臃肿的开发商库存，同时为流离失所的居民提供官员们所说的“更有尊严、更灵活”的住房解决方案。在深圳的案例中，这可能意味着将需求导向饱和度较低的地区，如龙岗或坪山。
开发商找到一线生机
对于开发商——尤其是那些仍在受到监管打压和流动性紧缩影响的开发商——房票制度提供了一些他们一直渴望的东西：稳定的需求。
“房票是一种没有逃生路线的需求，”一位总部位于广东的房地产高管说。“居民不能持有现金，不能投资于其他地方，不能直接离开市场。他们必须购买。”
但这附带了一些条件。开发商必须协商折扣，承担房票兑换时间的不确定性，并与地方政府协调合规事宜。在许多情况下，房票只能用于一份经过批准的项目清单，这些项目通常由当地的政治和财政优先事项决定。
例如，在广州荔湾区，一张价值250万元的房票实际上只允许选择一个狭窄的范围——许多高于这个价格点，需要流离失所的居民用自己的现金来补足。
流离失所但无能为力？居民面临艰难的选择
从推土机道路上的城市居民的角度来看，从现金到房票的转变既带来了希望，也带来了危险。
一方面，房票可能使人们能够获得原本无法负担的现代住房。
另一方面，限制是真实存在的：选择有限、过期风险、没有投资效用以及几乎没有灵活性。
“你不能把房票放在你的银行账户里。你不能投资它。你不能把它传给你的孩子，”一位评论员指出。“如果可用的房产定价过高或质量不佳，你实际上只是损失了购买力。”
一些地方规定甚至要求居民至少使用房票价值的90%，比如在沈阳等城市。如果未使用全部金额，则会被没收。在极端情况下，居民不能选择退出该系统——即使他们更愿意等待现金补偿。
影子金融，沉默的权衡：幕后的财政机制
在社会和政治表象之下，存在着一个复杂的货币结构，这使得房票不仅仅是一项简单的住房政策。它是对资本如何流经中国最关键的部门——房地产——的更广泛的重新调整的一部分。
三层印钞机
分析师将传统的房地产融资周期分为三个核心层次：
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政策性银行贷款：地方政府从政策性银行借款，为货币补偿提供资金——这一过程会印制新货币并产生公共债务。 中国的政策性银行是一组独特的国有金融机构。这些银行包括中国国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行，旨在执行政府经济政策，而不是追求利润最大化。它们专门为基础设施、贸易和农业等领域提供有针对性的融资，并在支持中国国内和国际战略举措方面发挥着关键作用。政策性银行在资助“一带一路”倡议下的项目方面发挥了重要作用，是中国在全球范围内推进其经济目标的关键工具。尽管缺乏明确的政府担保，但由于它们在中国发展战略中的关键作用，它们的债券被认为是主权债券。
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开发商融资：房地产公司获得贷款，从政府购买土地，然后政府偿还债务并为基础设施提供资金。这既刺激了公共杠杆，也刺激了私人杠杆。
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家庭借贷：公民获得抵押贷款来购买房屋，从而完成了债务驱动型增长的链条。其结果是，房地产在经济中发挥的作用不是蓄水池，而是“无限印钞机”。
房票扰乱了这个顺序。它减少了政府的前期流动性需求，降低了融资成本（无利息），并允许在不触及正式债务上限的情况下进行本地化的货币扩张。简而言之，这是一张带有分区法的欠条。
但该系统的可信度取决于居民对这些欠条的估值。如果房票被认为是疲软的——由于糟糕的住房选择或开发商信任度低——它可能会引发抵制。
风险：无声的危机还是微妙的稳定器？
房票的有效性取决于四个不可预测的变量：
- 地方政府的信誉：尤其是在较低层级的城市，居民可能会质疑房票是否能保值或得到公平兑付。
- 开发商的执行风险：如果项目延误或停止，房票将变得一文不值，居民信任度迅速下降。
- 居民偏好：从城中村流离失所的人们通常渴望流动性，而不是强制性地再投资于静态资产。
- 市场细分：随着时间的推移，可能会出现两个房地产市场——符合房票资格和不符合房票资格——导致扭曲、流动性不足和公平问题。
一些分析师警告说，存在着一种更深层次的风险：创造本地化的、不受监管的准货币，模糊了财政管理和影子金融之间的界限。“这不仅仅是政策创新。这是货币即兴创作，”一位专家说。“而且长期影响是未知的。”
接下来会发生什么：扩张、演变还是耗尽？
该模式现在预计将从城中村拆迁扩展到其他领域：棚户区改造、公共住房转换，甚至先买后卖计划，即政府可能会收购居民拥有的房屋，以换取——还能是什么——更多的房票。
但怀疑依然存在。
正如一位专门从事城市征用的律师所说：“如果市场运作良好，房票是没问题的。但如果音乐停止了，每个人都拿着一张没人想要的纸，会发生什么？”
一项建立在承诺和脆弱性之上的政策
中国的房票实验是财政困境、房地产刺激和社会工程的惊人结合。它试图用一种集补贴、欠条和市场机制于一体的工具来弥合日益破裂的政策共识。
如果成功，它可能有助于稳定中国最不稳定的经济部门，并使其城市更新方法现代化。如果它失败了，它可能会暴露在结构性失衡面前的金融创造力的局限性。
目前，开发商欢呼雀跃，官员们稍微松了一口气，而流离失所的居民则在权衡他们的胜算。
正如一位不愿透露姓名的分析师所说，“房票不是关于房地产。它是关于信任。对制度、对城市、对未来的信任。而这才是最难获得的货币。”