阿根廷取消租金管制引发全球关注，为纽约市提供经验
2023年12月29日，阿根廷总统哈维尔·米莱以大胆的举措废除了租金管制，这一决定在国际上引起了广泛关注，并导致该国住房市场发生重大变化。这一决策是米莱“经济休克疗法”的一部分，其影响深远，特别是在布宜诺斯艾利斯，现在正受到全球政策制定者的密切关注，包括纽约市的政策制定者。
阿根廷取消租金管制后，布宜诺斯艾利斯的住房供应量激增了195.23%。更令人印象深刻的是，到2024年6月，全国范围内的租赁房源激增了184%，仅在5月份就增长了62%。这一大量新增的住房单元为租户提供了急需的缓解，稳定了租金价格，甚至导致自2023年10月以来实际租金下降了40%。
新法规为租赁市场引入了更大的灵活性。房东和租户在谈判租赁条款时拥有更多自由，默认租赁期限从三年缩短至两年。这种市场灵活性的增加促进了更具竞争力的定价和更活跃的住房市场。
尽管短期效果大多是积极的，但一些批评者认为，取消租金管制主要使房东受益，而租户则因阿根廷持续的经济危机而受损。还有人担心市场达到平衡后可能会出现价格飙升。
与纽约市的租金管制系统相比，纽约市既有租金管制单位，也有市场价单位，租金稳定单位的租金通常低于市场价，位于理想地区。结束纽约市的租金稳定可能会增加受管制租户的租金，但由于竞争加剧，可能会改善建筑管理和维护。市场价租户可能会从增加的竞争中受益，破旧的单元可能会被翻新并重新投放市场。
关键要点：
- 布宜诺斯艾利斯在取消租金管制后，住房供应量增加了195.23%。
- 自2023年10月以来，实际租金下降了40%。
- 政策变化为房东和租户引入了更大的市场灵活性。
- 阿根廷的经验引起了全球关注，特别是那些面临住房可负担性问题的城市。
- 批评者警告，随着市场调整，可能会出现长期挑战和价格飙升。
- 纽约市的情况不同，既有租金管制单位，也有市场价单位。
深入分析：纽约市及全球的经验教训
阿根廷取消租金管制为全球城市提供了宝贵的见解，特别是面临住房可负担性挑战的纽约市。尽管纽约市的方法与阿根廷的完全取消不同，但有几个经验教训可以借鉴：
- 供应重要：阿根廷的经验强调了增加住房供应的重要性。纽约市可以关注鼓励更多住房进入市场的改革，例如办公楼改建为住宅和允许在交通站点附近进行更密集的住房建设的分区变化。
- 市场灵活性：阿根廷租赁市场增加的灵活性促成了其成功。纽约市的改革，如修改个别公寓改进（IAIs）和新税收减免计划（如485-x），旨在提供更多灵活性，同时仍保持一些租户保护。
- 平衡行动：与阿根廷的完全取消不同，纽约市试图在租户保护和市场需求之间取得平衡。拟议的“正当理由驱逐”法案，适用于许多非管制公寓，体现了这一方法。
- 渐进改革：尽管阿根廷选择了休克疗法，但纽约市更渐进的改革可能会导致住房市场更缓慢但更稳定的改善。
- 综合方法：纽约市提出的改革，包括分区变化、税收激励和转换计划，表明解决住房可负担性问题需要多方面的方法。
- 需要额外改革：为了真正实现功能性市场，纽约市应考虑取消限制性分区、废除阻碍超过99个单元的建筑建设的工资底线，并改革住房法庭以确保及时和公正的听证。
- 政治环境：目前，由于州立法机构中支持租户的领导层，纽约市似乎不太可能进行大规模改革。然而，阿根廷的例子表明值得考虑。
- 历史背景：租金管制通常因受益者成为强大的政治选区而持续存在。马萨诸塞州于1994年全面禁止租金管制，并未产生重大负面影响，提供了另一个参考点。
你知道吗？
- 在取消租金管制之前，布宜诺斯艾利斯估计有七分之一的家庭因限制性法规而空置。
- 到2023年底，阿根廷的通胀率达到了211.4%，是三十年来的最高水平，对住房市场产生了重大影响。
- 在纽约市，三位进步市议员最近支持取消多户住宅开发的停车要求，这标志着向更友好的住房政策转变。
- 旨在增加纽约市住房供应的“住房机会城市计划”最近通过了城市规划委员会。
- 尽管有租金管制，布宜诺斯艾利斯的平均租金在取消前已远超通胀率， disproportionately impacting poorer tenants.
- 皇后区雷哥公园的两栋租金稳定建筑最近以1.08亿美元（每单元16.7万美元）的价格售出，与之前一栋租金稳定建筑以每单元7.9万美元的价格售出的情况形成对比。
- 巴尔的摩的联合码头公寓以7900万美元的价格售出，低于2015年的1.215亿美元，反映了市场条件的变化。
- 最近的纽约市房地产亮点包括在111 West 57th Street以2450万美元出售的公寓和在673 Madison Avenue以3600万美元出售的混合用途物业。
随着全球城市应对住房可负担性问题，阿根廷大胆的租金管制取消实验提供了宝贵的经验。尽管长期影响仍在展开，但增加供应和稳定价格的即时效果为纽约市及其他城市的政策制定者提供了思考。这种情况突显了监管、市场力量和住房可负担性之间的复杂互动，挑战城市找到平衡的解决方案，既有利于租户和业主，又促进健康、活跃的住房市场。