房地产市场变革：NAR和解协议引发MLS和代理佣金新规
2024年8月17日，由于美国全国房地产经纪人协会（NAR）涉及的一起重大诉讼和解，房地产行业迎来了全面变革。该诉讼指控NAR的政策人为抬高了房地产佣金，导致4.18亿美元的和解金。问题的核心在于房产交易中佣金的设定和披露方式。作为和解的一部分，多重上市服务（MLS）将不再显示卖家向买家代理提供的佣金。这一政策曾规定代理佣金的透明度，现在则转向MLS之外，意味着代理和经纪必须直接协商费用——这可能使交易变得复杂。
此外，房地产代理现在必须在展示房产前与买家签订书面协议，引入新的程序以保护代理的佣金。虽然此举旨在保护代理不被排除在交易之外，但也给房地产专业人士，尤其是兼职代理，增加了额外的行政负担，他们可能会发现新程序繁琐。
关键要点：
- MLS透明度降低： MLS平台将不再显示卖家向买家代理提供的佣金。这一变化可能会降低佣金谈判的透明度，使买家和代理难以提前了解预期情况。
- 书面协议强制执行： 代理现在必须在展示房产前与买家签订书面协议，确保佣金清晰，并保护代理不被绕过。
- 竞争加剧： 这些变化可能会推动代理之间更多的竞争，因为他们直接与买家和卖家协商费用。
- 兼职代理潜在影响： 增加的行政负担可能会迫使兼职代理退出行业，因为他们可能难以跟上新要求。
分析：
此次和解及其引发的变革标志着美国房地产市场的重大转变。诉讼，Burnett诉美国全国房地产经纪人协会，聚焦于NAR的佣金分享政策，原告认为这些政策通过阻止代理展示提供较低佣金的房屋来抬高佣金。通过取消MLS佣金披露要求，和解实际上打破了这一做法，使房屋卖家和买家在谈判佣金时拥有更多自由，不再受之前指导交易的预设结构限制。
对于代理来说，展示前强制签订书面协议为交易增加了一层正式性。虽然这提供了防止失去佣金的保护，但也要求更多的勤勉，并可能减缓购房过程。此外，小型或兼职代理可能会发现难以应对这些新要求，导致行业潜在的流失。另一方面，这些变化可能会赋予消费者更多谈判权力，以确定他们雇佣的代理的佣金。
你知道吗？
- 美国全国房地产经纪人协会代表全美超过一百万的房地产专业人士，此次和解几乎影响到所有这些人。
- 4.18亿美元的和解金将在四年内支付，尽管财务打击巨大，NAR已确认不会在2024年或2025年增加会员费。
- Burnett案只是针对NAR的20多起类似诉讼之一，反映出全国范围内对房地产佣金实践的日益关注。