佛罗里达州公寓危机加剧：业主面临费用飙升和价值暴跌
佛罗里达州的公寓市场正经历一场严重危机，业主面临业主协会（HOA）费用飙升和房产价值迅速下跌。这一情况多年来一直在酝酿，2024年达到了临界点，主要原因是2021年Surfside的Champlain Tower South倒塌后实施的新安全立法。
该法律，即SB 4-D，要求所有30年及以上的佛罗里达州公寓在年底前进行强制性检查。公寓协会必须在收到检查报告后的一年内开始必要的维修。这导致HOA费用激增，过去五年内某些地区的费用增加了高达60%。
因此，许多公寓业主，尤其是固定收入的退休人员，发现自己无法承担这些意外费用。这引发了一波被迫出售的浪潮，一些业主为了在面临巨额维修账单之前脱手房产，不惜降价高达40%。
关键要点：
- 过去五年，南佛罗里达州的HOA费用增加了近60%。
- 仅在南佛罗里达州，估计就有36万业主可能无法承担所需的维修费用。
- 棕榈滩、布劳沃德和迈阿密-戴德县的公寓挂牌数量从2023年第二季度的8,353套增加到2024年第二季度的20,293套。
- 一些公寓业主降价高达40%以吸引买家。
- 这场危机影响佛罗里达州各地的公寓，圣彼得堡、萨拉索塔、威尼斯、迈阿密、劳德代尔堡、博卡拉顿和西棕榈滩等城市都出现了显著的价格下降。
分析：
这场危机是多种因素在佛罗里达州公寓市场上汇聚的结果。Champlain Tower South的倒塌暴露了老旧公寓长期忽视维护的问题，促使了必要但代价高昂的立法行动。虽然新法律旨在防止未来的悲剧，但它给数十万公寓业主带来了即时的财务压力。
这一情况突显了房地产中的一个更广泛的问题：房屋所有权的隐性成本，尤其是在共享建筑中。许多买家被“无州税”和海滨生活的想法所吸引，可能没有完全理解HOA费用大幅增加或延迟维护的财务影响。
这场危机可能对佛罗里达州的房地产市场和经济产生深远影响。随着公寓价值暴跌，地方税收基础可能会缩减，可能影响公共服务。市场上大量公寓的涌入也可能普遍压低房价，影响甚至独立屋业主。
此外，这一情况提出了关于公寓所有权模式长期可行性的问题，尤其是对于易受自然灾害影响的地区的老旧建筑。它可能促使重新评估共享建筑中维护成本的结构和融资方式。
你知道吗：
- 佛罗里达州约有150万套公寓，其中约92.5万套已有30年或以上历史。
- 在棕榈滩、布劳沃德和迈阿密-戴德县，近90%的2万套以上待售公寓位于30年及以上的建筑中。
- 2021年Champlain Tower South的倒塌，促使了新立法，是美国历史上最致命的意外建筑倒塌之一，造成98人死亡。
- 一些公寓业主面临每月高达2,300美元的HOA费用，此外还有常规的房贷。
- 房地产专家警告，由于这些不断上升的成本和安全问题，可能会出现从佛罗里达州公寓市场的大规模撤离。
这场危机提醒人们，在购买房产时，尤其是在共享建筑中，进行彻底的尽职调查的重要性，以及房屋所有权除了初始购买价格之外的潜在长期财务影响。