发生了什么？
“住房机会之城”计划是市长埃里克·亚当斯住房政策的关键组成部分，经过数月的谈判和调整后最近获得批准。最初计划在15年内为该市新增109,000套住房，修订后的预测已缩减至80,000套。已确保50亿美元的公共资金，其中20亿美元用于住房，20亿美元用于基础设施改善，10亿美元用于其他费用——包括纽约州州长凯西·霍楚尔政府提供的10亿美元。
修订后的计划带来了许多旨在创造更易获得和公平住房的关键变化，同时保留了某些社区特征。停车要求已调整，曼哈顿的第9、10和11社区区以及布鲁克林和皇后区的部分地区现在免除这些要求。与此同时，城市其他地区的停车规则仍然有效，反映了在可访问性与社区关切之间寻求平衡的努力。
附属住宅单元（ADU）是变化的另一个焦点。在易受洪水影响的地区，包括沿海和内陆洪水区，以及历史区和某些单户住宅区，已禁止建设ADU。该计划还引入了负担能力要求，要求较大开发项目中的20%的单元面向收入达到地区中位收入（AMI）80%的居民。此外，包含经济适用房的开发商可能会获得20%的密度奖励，这是一种旨在促进新项目中经济适用房的激励措施。
该计划的通过并非没有挑战。由于激烈的谈判，投票被推迟了六个小时，并且还需要城市规划委员会审查进一步的修订。预计下个月将进行最终的城市议会投票。尽管一些议员——特别是斯塔滕岛的大卫·卡尔——表示反对，但该计划已获得商业团体和有组织的劳工的支持，同时受到一些房地产专业人士的批评，他们认为增加的要求可能会阻止开发商建设。
关键要点
- 住房目标减少：最初的109,000套目标已修订为15年内约80,000套，强调了更谨慎的增长方式。
- 公共资金确保：50亿美元的承诺——用于住房、基础设施和其他费用——突显了应对住房危机的重大公共投资。
- 负担能力要求：50套以上的开发项目必须将20%的单元用于经济适用房，为低收入和中等收入居民提供缓解。
- 停车和ADU限制：停车要求和ADU可用性的具体变化反映了社区反馈和安全考虑，特别是在易受洪水影响的地区。
深入分析
“住房机会之城”代表了纽约市城市发展方式的重大调整——这一调整可能对开发商和居民产生深远影响。该计划通过试图解决多种社区关切，同时也在需求高、供应有限的市场中刺激发展，引入了多层次的复杂性。
1. 对开发商和负担能力的影响
房地产开发商面临着机遇和挑战的混合。该计划的激励措施，如包含经济适用房的密度奖励，可能会导致更多混合收入项目——特别是在曼哈顿和布鲁克林等高需求社区。然而，较大项目中20%的单元必须是经济适用房的要求，加上某些地区保留的停车要求，可能会阻止一些开发商。对于许多开发商来说，这些规定可能会增加项目成本并最终减少盈利能力，可能限制新住房开发的速率。
开发商现在必须权衡在放松分区规则的地区建设的潜在回报与满足负担能力要求增加的成本。这种平衡的成功将在很大程度上取决于额外的激励措施，如补贴或税收减免，可以抵消不断上升的建筑成本。因此，私营部门全面参与该计划的热情仍然不确定。
2. 租户和社区动态
对于租户来说，消息既有希望又具挑战性。在未来15年内新建80,000套住房的承诺是增加住房供应的重要一步，负担能力要求确保其中一部分单元将面向低收入居民。然而，新单元生产的速率不太可能跟上城市加速的需求。尽管租金可能会稳定，但在当前计划之外没有额外的住房举措，大幅降低租金的可能性不大。
指定的高密度区域内的社区可能会看到显著的转变，新的住宅开发带来了增加的人口密度和社区动态的变化。然而，该计划已免除单户住宅区的交通导向开发举措，从而保留了某些地区免受重大变化。这一决定反映了长期存在的社区保护关切，但也限制了该计划增加大量住房供应的全部潜力。
3. 政府和基础设施投资
20亿美元用于基础设施改善的分配是确保计划成功的关键因素。随着目标高密度地区的人口增加，对基础设施的投资，如公共交通、学校和公用事业，将对于维持高质量生活至关重要。这些投资的成功将在很大程度上取决于城市有效管理时间表的能力，并与州和联邦合作伙伴协调，以在需要时确保额外资源。
4. 办公楼改住宅
该计划的另一个显著方面是办公楼改住宅的条款。随着疫情后工作习惯的变化，许多办公楼仍未充分利用。将这些空间改造成住宅单元不仅可以解决住房危机，还可以振兴自远程工作开始以来一直挣扎的城市部分。如果执行得当，这可以帮助多样化可用的住房类型，并满足居住和工作空间的不断变化的需求。
你知道吗？
- **建筑面积比（FAR）**是新住宅设计中使用的分区工具，用于确定给定地块上允许的最大建筑规模。新计划引入了FAR高达15-18的住宅区，使得某些地区可以进行显著更大的住宅项目。
- **普遍负担能力偏好（UAP）**允许开发商在额外空间用于经济适用房时获得20%的密度奖励。这一激励措施是鼓励开发商将经济适用单元整合到较大项目中的更广泛努力的一部分，可能会将高需求社区转变为更具包容性的地区。
- 交通导向开发的概念旨在通过促进靠近公共交通枢纽的住房来减少对汽车的依赖。尽管这一概念在城市的某些部分得到了接受，但单户住宅区免除这些规则意味着某些地区将保持公共交通的较低可达性——这可能是更广泛努力中提高可持续性和移动性的潜在障碍。
“住房机会之城”计划是纽约市的一项大胆举措，试图在增加住房供应和保护社区完整性之间取得谨慎平衡。该计划的最终成功将取决于城市在平衡负担能力与开发激励、执行基础设施改善以及有效将社区反馈整合到持续项目中的固有挑战。随着城市向前推进，各方利益相关者将密切关注这一举措是否可以作为城市住房改革的典范，无论是在本地还是全国范围内。