曼哈顿办公空间：空置率上升，税收激增
曼哈顿的办公空间出现了一种特殊趋势。尽管大量办公室空置，但该市收入却显著增加。办公楼价值的上升导致税收激增，四年内从2023亿美元增至2048亿美元。
然而，这一成功故事背后却有曲折。尽管该市从房产价值激增中获利，但这些建筑的实际所有者，如瑞士银行瑞银，却面临挑战。一些所有者被迫以远低于评估价值的价格出售房产，凸显了税收评估价值与实际市场现实之间的差异。
预计明年房产税将达到76亿美元，这对于资助包括警察和消防服务在内的关键城市服务至关重要。这标志着从2020年征收的58亿美元大幅增加。
办公空间空置率上升可归因于疫情期间出现的工作居家趋势。尽管办公室职位数量已恢复正常，但对办公空间的需求并未相应增加。许多人现在从事混合型工作，导致空桌数量增加。
尽管办公空置率上升，但布鲁克林市中心和联合广场等主要商业区外的一些地区，办公价值却在增加，因为企业寻求更具成本效益的交易。
然而，房东们发现自己处境尴尬，因为他们努力应对不断上升的评估。房产税的增加和空置率下降的挑战继续造成财务负担。
曼哈顿观察到的这种矛盾情况并非独一无二。旧金山、丹佛和西雅图等其他美国主要城市也面临类似挑战。在这些城市，办公空置率飙升，旧金山达到36%，丹佛达到31%，西雅图达到28%。尽管空置率高，但房产税并未相应减少，导致业主承受巨大财务压力，他们往往被迫以亏损价格出售建筑。高利率和经济不确定性加剧了这一情况，进一步压低了房产价值，使业主难以再融资或重新利用建筑。这一趋势正在助长一些专家所说的“办公末日”，即商业房地产市场面临持续挑战，且没有明确的解决方案。
关键要点
- 近25%的办公空置率使纽约市税收增加25亿美元。
- 税收评估价值上升，但实际销售价值暴跌，如瑞银850万美元的出售。
- 纽约市预计2025年征收76亿美元建筑房产税，占总额的五分之一。
- 尽管就业恢复，办公空间需求滞后，空置率为23.6%。
- 哈德逊广场自2020年以来推动了纽约市三分之二的房产价值增长。
分析
曼哈顿办公空间价值的激增，受远程工作趋势驱动，为纽约市带来财务利益，但给房东带来负担。房产税增加至2025年的76亿美元，支持城市服务，但压低了房地产利润。瑞士银行瑞银是这种差异的典型例子，出售资产低于评估价值。长期来看，城市发展可能会转向布鲁克林市中心等周边地区，使这些地区受益，但挑战传统商业中心。
你知道吗？
- 税收评估价值与实际销售价值：
- 解释：税收评估价值是地方政府为计算房产税而分配给房产的价值。这些价值通常通过定期重新评估确定，可能并不反映房产在销售时的实际市场价值。实际销售价值是房产在市场上的售价。在提到的情况中，瑞银以远低于评估价值的价格出售了一栋建筑，表明税收评估与市场现实之间存在差异。
- 哈德逊广场：
- 解释：哈德逊广场是纽约市曼哈顿的一个大型房地产发展项目。它是美国历史上最昂贵的房地产发展项目之一，包括商业、住宅和零售空间。提到哈德逊广场自2020年以来推动了纽约市三分之二的房产价值增长，突显了其对城市房地产市场和整体经济格局的重大影响。
- 办公空间需求与混合工作角色：
- 解释：尽管办公室职位数量已恢复，但对办公空间的需求下降，这主要归因于混合工作角色的兴起。混合工作涉及远程和办公室工作的混合，允许员工部分时间在家工作。这一趋势减少了全职办公室空间的需求，导致空置率上升，改变了商业房地产市场的动态。