RFR控股公司以5.6亿美元将标志性麦迪逊大道980号出售给与迈克尔·布隆伯格关联的实体
在阿比·罗森的领导下，RFR控股公司完成了一项重大交易，将标志性的麦迪逊大道980号整栋建筑出售给与迈克尔·布隆伯格关联的实体，交易金额高达5.6亿美元。此交易紧随其后的是，布隆伯格慈善基金会租赁了该建筑86%的空间，取代了高古轩画廊成为主要租户。此次出售对RFR具有重大财务意义，尤其是在最近对戈瓦努斯的一个多户住宅项目8000万美元贷款违约的情况下。尽管面临这些挑战，RFR还成功地与库什纳公司合作，为一处位于达姆博的四物业办公组合进行了4.8亿美元的再融资。
关键要点
- RFR控股公司以5.6亿美元将麦迪逊大道980号出售给与迈克尔·布隆伯格关联的实体。
- 布隆伯格慈善基金会将从高古轩画廊接管空间，后者每平方英尺支付117美元直至2025年。
- 此次出售缓解了RFR之前未能通过债务服务覆盖率测试的2亿美元商业抵押贷款支持证券（CMBS）贷款的担忧。
- RFR面临其他物业的财务挑战，包括被转至特别服务的抵押贷款和关于未偿债务的诉讼。
- 尽管面临财务压力，RFR和库什纳公司成功为达姆博办公组合再融资4.8亿美元。
分析
将麦迪逊大道980号出售给与迈克尔·布隆伯格关联的实体，不仅缓解了RFR的即时财务困境，也符合布隆伯格慈善基金会的扩张计划。这一战略举措，连同成功再融资达姆博办公组合，表明RFR在财务逆境中的资产管理的娴熟。从商业艺术向慈善用途的转变可能会潜在提升该物业的价值和社区影响。然而，RFR更广泛的财务问题，如贷款违约和法律纠纷，表明存在持续的运营风险。虽然此次出售可能会稳定RFR的短期流动性，但长期可持续性取决于解决这些系统性财务压力。
你知道吗？
- CMBS贷款（商业抵押贷款支持证券）：一种由商业抵押贷款而非住宅房地产支持的抵押贷款支持证券。CMBS贷款常被企业用于为商业物业融资。它们被汇集并出售给投资者，作为商业房地产融资的资金来源。
- 债务服务覆盖率（DSCR）：一个财务指标，代表公司用其营业收入满足债务义务的能力。DSCR低于1表示负现金流，表明该实体没有产生足够的收入来覆盖其债务支付。在商业房地产领域，贷款机构通常要求最低DSCR来批准贷款。
- 特别服务：指由于潜在违约或其他需要密集管理的问题，商业房地产贷款被转移给专门的贷款服务机构的过程。这种情况发生在借款人无法履行其贷款义务时，服务机构介入以解决问题，可能包括重组贷款或接管物业。