美国司法部起诉RealPage公司和六大房东涉嫌串通操纵租金
2025年1月7日，华盛顿特区——美国司法部(DOJ)在房地产行业反竞争行为方面采取了具有里程碑意义的行动，提起修正后的反垄断诉讼，目标是RealPage公司和六家知名房东。诉讼称，这些实体合谋人为抬高全国租金，破坏市场竞争，增加租户的成本。
主要指控和相关方
美国司法部与十位州检察长合作，指控RealPage公司和六家大型房东——Greystar、黑石集团旗下的LivCor、Camden Property Trust、高力国际/Pinnacle、Willow Bridge和Cortland——参与了非法协调操纵租金的行为。这些房东共管理着遍布43个州和哥伦比亚特区的130万套住宅单元。
所谓的阴谋
美国司法部投诉的核心是，这些房东利用RealPage的通用定价算法来同步租金。这种协调努力据称涉及通过各种渠道分享敏感的竞争信息，包括高级管理人员之间的直接沟通、“电话调查”等市场调查、讨论定价策略的RealPage用户组，甚至与竞争对手分享算法参数。具体案例包括：
- Greystar与Camden分享续租费率和定价策略。
- Camden和LivCor的高管数月来一直在合作制定定价策略。
- LivCor和Willow Bridge在用户组内讨论续租费率上涨。
- Greystar向Willow Bridge提供自动接受参数。
与Cortland的和解
一个重要进展是，管理着遍布13个州的8万套住宅单元的Cortland公司已同意一项同意令。和解协议的主要条款包括：
- 全力配合美国司法部的持续调查。
- 禁止使用竞争对手的数据进行定价建模。
- 实施法院指定的监察员来监督定价算法。
- 禁止分享竞争信息。
这项同意令将在最终确定前进行为期60天的公众意见征集。
州参与范围扩大
伊利诺伊州和马萨诸塞州加入了原告，使州合作伙伴的总数达到十个，诉讼的参与范围进一步扩大。其他参与的州包括加利福尼亚州、科罗拉多州、康涅狄格州、明尼苏达州、北卡罗来纳州、俄勒冈州、田纳西州和华盛顿州，突显了对租金操纵的广泛担忧。
对公司总部和运营的影响
涉案公司总部设在美国主要城市：
- Greystar: 南卡罗来纳州查尔斯顿
- LivCor和高力国际: 伊利诺伊州芝加哥
- Willow Bridge (前身为Lincoln Residential): 德克萨斯州达拉斯
- Camden: 德克萨斯州休斯顿
- Cortland: 佐治亚州亚特兰大
反垄断诉讼的背景
美国司法部的诉讼标志着对多户型房地产行业算法驱动定价的监管审查显著升级。RealPage的软件被指控协助房东之间的串通，此前也一直受到调查。值得注意的是，在2024年12月，美国司法部撤回了早些时候针对RealPage的反垄断案件，这一决定受到政府反垄断执法重点转变的影响。
财务业绩和市场反应
在法律纠纷中，Camden Property Trust报告了2024年第二季度强劲的财务业绩，每股运营资金为1.71美元，超过分析师预期，这要归功于北卡罗来纳州和亚利桑那州等地区强劲的租金需求。然而，股市反应消极：
- Camden的股价目前为112.27美元，小幅下跌1.05%。
- 高力国际的股价为12.46美元，下跌3.04%。
- 黑石集团(LivCor的母公司)的股价为172.45美元，下跌1.34%。
运营调整和行业挑战
为应对诉讼，Cortland承诺停止使用竞争对手的敏感数据和通用定价算法，这预示着整个行业可能转向更独立、更合规的定价策略。这种调整可能会促使其他公司重新评估其对第三方定价工具的依赖，以降低法律风险。
旧金山和费城等城市已经颁布了限制使用算法定价和数据共享实践的法规，旨在抑制租金上涨和保护租户利益。这些监管变化给全国各地的房东和物业管理公司带来了巨大的运营挑战。
法律不确定性下的投资考虑
建议投资者密切关注正在进行的法律诉讼和监管发展，因为这些因素可能会严重影响利用算法定价工具的房地产公司的运营模式和盈利能力。加强的审查可能会导致行业实践发生变化，可能影响租金收入和公司估值。
此外，不断变化的法律环境可能会影响投资者的情绪和涉案公司的股票表现。及时了解监管趋势和公司应对措施对于在多户型房地产行业做出明智的投资决策至关重要。
分析和未来预测
直接的法律和监管影响
美国司法部对大型房东之间串通和数据共享行为的反垄断担忧，在该诉讼中得到了体现。由于现在有十位州检察长参与，此案具有相当大的动力。预测表明，其他房东可能会效仿Cortland，达成和解，支付罚款，并同意进行运营变更。此外，预计联邦和州监管机构将加强对房地产定价工具的监督，可能限制算法和共享数据的使用。
对涉案公司的财务影响
短期内，诉讼给Greystar、黑石集团、Camden Property Trust和高力国际等公司带来了不确定性，导致股价下跌和法律成本增加。长期影响可能包括，如果定价工具受到限制，利润率将会降低，RealPage的技术可能需要进行减记，从而需要投资新的合规定价解决方案。
市场和行业影响
房地产行业可能会从算法定价转向更传统的模式，或者开发专有的、符合规定的算法。这种转变可能会赋予租户权力，日益增长的公众舆论和租户倡导推动了租金上限等政策。
投资机会
机会出现在防御性房地产投资、AI合规解决方案投资和以租户为中心的房地产模式中。投资者还可以考虑做空受诉讼严重影响的公司股票，或者将投资分散到提供创新、合规租赁定价解决方案的PropTech公司。
针对投资者的战略建议
- 密切关注法律诉讼: 诉讼的结果将树立一个先例，可能会重塑行业规范。
- 转向有韧性的房地产投资信托基金: 减少对依赖技术驱动定价的多户型房地产投资信托基金的敞口，增加对工业和医疗保健房地产等行业的持股。
- 利用短期波动: 探索做空受诉讼影响最大的公司的机会，同时考虑对有韧性的公司进行长期投资。
- 将投资多元化到PropTech合规领域: 投资专注于合规和透明工具的AI驱动型公司。
- 关注公共政策趋势: 将投资重点放在对房东友好的州，避免监管严格的市场。
最终结论
美国司法部对RealPage公司和六家大型房东的诉讼代表了多户型住房行业的一个关键时刻，有可能从根本上改变行业实践。鼓励投资者采取谨慎而机会主义的方法，平衡与涉案房东相关的风险，同时探索符合监管规定的技术和经济适用房领域的增长途径。那些能够迅速适应不断变化的监管环境并投资于创新、以租户为中心的商业模式的人将获得成功。