中国的回应：放宽限制与增加贷款
中国新战略的核心是通过多方面的方式为房地产市场注入活力。政府赋予地方政府更多自主权，以调整或取消各种限制，包括购房和销售限制、价格上限以及普通和非普通住房的定义。这些“四取消”预计将放宽市场限制并刺激需求。
除了这些措施外，还实施了“四减少”以降低购房者和卖家的财务门槛。这包括将住房公积金贷款利率降低0.25个百分点，首次和第二次购房者的最低首付比例降至15%，以及对出售旧房购买新房的税收减免。
此外，政府承诺增加对停滞项目的金融支持。作为“两增加”战略的一部分，到年底，“白名单”项目（被认为对完成至关重要的项目）的信贷将扩大到4万亿元人民币（5600亿美元）。另外，100万个城市村庄和破旧住房单元将通过货币化安置进行改造。
这些政策已经显示出初步成效，倪虹部长报告称，特别是在上海和深圳等一线城市，房屋销售、访问和交易量有所增加。在最近的“黄金周”假期期间，23个重点城市的购房量环比增长了77%，这表明买家信心可能正在慢慢恢复。
混合反应：乐观与谨慎
尽管政府最新的努力带来了乐观情绪，但专家和市场观察者的反应喜忧参半。支持这些措施的分析师认为，放宽限制、降低首付和向市场注入信贷的综合方法将有助于稳定该行业。黄金周期间房地产交易的显著反弹提供了证据，表明这些举措可能有助于平衡供需，特别是在需求旺盛的城市地区。
然而，怀疑依然存在。批评者警告说，虽然这些短期干预措施可能会暂时提高流动性和交易量，但它们对解决中国房地产市场的深层问题几乎没有帮助。该行业的困境深深植根于过度杠杆化，许多开发商在巨额债务的重压下挣扎。如果不进行针对这些根本问题的结构性改革，未来危机的风险仍然很大。
SPI资产管理公司的经济学家斯蒂芬·英尼斯将当前形势比作“定时炸弹”，警告说，虽然政府的措施可能会推迟进一步的市场不稳定，但它们未能完全解决困扰该行业的结构性弱点。这些问题包括开发商债务高企、未完工的住房项目和长期推动该行业的投机性投资行为。
呼吁结构性改革
尽管政府政策引发了短期改善，但许多专家认为，中国房地产行业的长期稳定只能通过结构性改革来实现。当前的措施可能暂时缓解一些症状，但它们没有解决房地产市场困境的根本原因。
关键问题之一是对债务的过度依赖。中国许多房地产开发商承担了不可持续的借贷水平，推动了快速建设，但使他们容易受到财务困境的影响。政府的金融援助和降低首付可能缓解了即时的流动性担忧，但不解决这种过度杠杆化问题，该行业仍面临未来危机的风险。债务重组和推广更可持续的融资模式被视为实现长期复苏的关键步骤。
另一个重大挑战是未完工住房项目的普遍存在，开发商已从买家那里收取了款项，但缺乏资金完成建设。虽然增加“白名单”项目的信贷可能会确保一些开发项目完工，但这种零散的方法无法完全恢复买家信心。更全面的解决方案，例如转向“完工后销售”模式，即房屋只有在完全建成后才能出售，可能有助于缓解这些风险。
中国的人口结构变化和城市化趋势也带来了结构性挑战。该国几十年来推动房地产市场增长的城市化进程正在放缓。成熟的城镇人口和出生率下降可能会减少未来对新住房的需求。为了应对这一问题，专家呼吁进行改革，重点发展经济适用房和租赁市场，使供应与实际需求而非投机性投资相匹配。
供应过剩问题在中国二三线城市尤为严重，大量未售房屋导致了所谓的“鬼城”。这种过剩是地方政府规划不善和不切实际的增长目标的结果。专家认为，土地使用政策的改革和地方政府更大的自主权可以帮助防止未来供需失衡。
结论：需要更深层次的改革
尽管中国最新的措施为其疲软的房地产市场带来了一些短期缓解，但根本的结构性挑战仍未得到解决。开发商的过度杠杆化、未完工的项目和投机性投资行为继续对该行业的长期稳定构成重大风险。
专家一致认为，更深层次的改革——如债务重组、转向更可持续的融资模式以及土地使用和住房政策的改变——对于创建一个更加平衡和有弹性的房地产市场至关重要。没有这些结构性变化，中国可能会重复近年来其房地产行业的繁荣与萧条周期。