加州州长纽森签署法律，限制购房者和经纪人合同期限为90天
加州州长加文·纽森签署了众议院法案2992，该法律将购房者和经纪人之间的合同期限限制在90天以内。该法案由众议员斯特凡妮·阮（D-埃尔克格罗夫）提出，在州立法机构中获得一致通过，并将于2025年1月1日生效。
该法律特别针对购房者和经纪人之间的合同，这些合同在涉及全国房地产经纪人协会（NAR）的法律和解后成为强制性要求。该和解是纠正与房地产佣金虚高相关的反垄断违规行为的一部分。因此，加州加入了其他28个州，这些州也有类似的强制性购房者和经纪人协议法律，包括邻近的华盛顿州和俄勒冈州。
根据新法律，购房者必须在合理的时间内与经纪人签署书面购房者和经纪人代表协议，但不得晚于提交购房报价时。这些协议不能自动续签，必须每三个月书面续签一次，并得到购房者和经纪人的同意。
关键要点
- 强制性协议：购房者现在必须与房地产经纪人签订正式的书面协议，明确服务和报酬。
- 90天限制：购房者和经纪人之间的合同期限上限为90天，促进灵活性并定期重新评估关系。
- 续签要求：购房者和经纪人关系的任何延长都需要双方每三个月书面同意。
- 消费者保护：该法律旨在增强房地产交易的透明度，确保购房者充分了解其权利和责任。
- 佣金影响：除非卖方同意承担这些费用，否则购房者现在可能需要直接支付经纪人的佣金，这可能会影响整体负担能力。
深入分析
对购房者的影响
众议院法案2992的实施显著改变了加州购房者的环境：
- 增加成本：如果购房者需要支付经纪人的佣金，尤其是卖方选择不承担这些费用时，他们可能需要考虑额外的费用。这对首次购房者或预算有限的人来说可能构成挑战。
- 增强清晰度：强制性书面协议确保购房者清楚了解经纪人提供的服务和相关费用，减少误解或争议的可能性。
- 灵活性：90天的限制使购房者能够定期重新评估与经纪人的关系，如果他们的需求未得到满足，可以有机会进行调整。
对房地产经纪人的影响
对于经纪人来说，新法律引入了几个操作上的变化：
- 正式化关系：经纪人在提供服务之前必须获得签署的协议，这可能需要他们在与潜在客户接触时进行调整。
- 透明报酬：经纪人需要清楚地说明他们的报酬结构，可能会导致更多的谈判和竞争性佣金率。
- 市场适应：提前签订协议的要求可能会影响经纪人吸引和留住客户的方式，需要新的营销策略和服务提供。
长期市场影响
该立法与NAR和解一起，可能对房地产市场产生更广泛的影响：
- 佣金结构：随着购房者变得更加成本意识并直接与经纪人谈判费用，佣金率可能会受到下行压力。
- 市场透明度：购房者和经纪人关系中增加的透明度可能会导致更加公平的市场，减少基于佣金激励的“引导”行为。
- 负担能力挑战：购房者的额外费用可能会影响整体需求，特别是在已经存在高房价和利率的市场中。
你知道吗？
- NAR法律和解：全国房地产经纪人协会在密苏里州联邦集体诉讼中被判有罪，同意进行重大规则变更，并支付18亿美元的赔偿金，他们被发现合谋抬高佣金。
- 广泛采用：在加州采用众议院法案2992之前，其他27个州已经要求购房者和经纪人协议，反映了全国范围内正式化购房者和经纪人关系的趋势。
- 支付责任转移：传统上，卖方承担购房者和卖方经纪人的佣金。NAR和解现在将这一责任转移给购房者，改变了长期以来的行业惯例。
- 经济因素：这些变化发生在房地产市场因高抵押贷款利率和经济不确定性而波动的时候，可能会放大法律对购房者和经纪人的影响。
- 消费者倡导：加州房地产经纪人协会支持该法案，强调明确角色和责任以保护房地产交易中的消费者的重要性。