硅谷的住房梦正在动摇：科技降温、移民受阻、轻松赚钱的时代结束
硅谷周末开放日的氛围与几年前疯狂的景象截然不同。特斯拉排队停在路边的情景不见了，热情的夫妇们奋笔疾书地写着加价条款，房产中介忙着在周日晚上处理十几份报价的景象也消失了。取而代之的是安静的走廊，过度热情的经纪人提供免费咖啡，以及一两个访客比必要时间停留更久——也许是出于好奇，也许是出于谨慎。
对于许多曾经搭上湾区科技浪潮的人来说，潮流已经转变。曾经定义软件工程师向上流动的“三年、一次首次公开募股（IPO）、一套房”的铁律已经破裂——或许是永久性的。
“我们已经不在2021年了”：买家心态的转变
在湾区一家大型科技公司内部，一位不愿透露姓名的高级软件工程师描述了一种明显的变化。
“人们过去常开玩笑说，你的RSU（限制性股票单位）就是你的首付，”这位工程师说。“现在，情况更像是：你甚至不知道你的团队是否会在六个月后存在？”
你知道吗，限制性股票单位（RSU）是软件工程师一种常见的薪酬形式？ RSU代表在满足特定条件后（通常是几年内）授予公司股份的承诺。这种薪酬方式使公司能够提供有竞争力的薪酬方案，同时使员工的利益与公司的成功保持一致。通过提供RSU，雇主激励工程师长期留下并从潜在的股价上涨中获益，从而实现双方共赢。 RSU还提供税收优惠，并通过将成本递延到归属发生时来帮助公司管理现金流。这种方法已成为科技行业的标准，通常构成工程师总薪酬的很大一部分。
大部分市场心理已经转为防御。最引人注目的趋势之一是购房愿望的代际差异。年轻的美国本土科技工作者，特别是那些来自第二代移民背景的人，似乎不太热衷于用抵押贷款把自己绑住。曾经围绕学区和每平方英尺价格的对话，现在围绕着远程工作、地域套利和租房的灵活性。
“我提到过‘房产黑客’——买房并出租房间——人们看着我，好像我在说希腊语，”这位工程师说。“现在根本没有紧迫感了。”
你知道房产黑客是一种精明的房地产策略，房主可以通过主要住宅产生收入吗？ 通过购买房产并出租部分房产（例如多户住宅中的房间或单元），个人可以大大抵消住房费用。 这种方法不仅有助于积累资产，还可以提供被动收入来源。 无论是通过长期租赁还是像Airbnb这样的短期选择，房产黑客都提供了一种创新的方式，使购房更经济实惠，同时获得房地产投资经验。 这对于年轻投资者进入市场并积累财富来说是一种流行的方法，尽管它需要仔细的规划和管理。
移民瓶颈造成无声的买家外流
湾区房屋需求的缓慢下降不仅仅是文化上的——而是结构性的。最突出的因素之一是移民摩擦。曾经将高成就的国际学生输送到全职工作岗位——并最终输送到价值百万美元的房屋的科技管道已经堵塞。
你知道获得H-1B签证竞争非常激烈吗？ 由于需求量大，该签证需要通过抽签系统来决定，每年只有大约85,000个名额。 近年来，选中率低至16.6％，这使申请人面临巨大挑战。 对于雇主来说，该过程既昂贵又耗时，他们必须赞助申请人并遵守严格的法规。 尽管最近总注册人数有所减少，但独立受益人的人数仍然很高，竞争依然激烈。 拥有美国高级学位的申请人有稍微好一点的几率，但总的来说，获得H-1B签证需要仔细的计划，如果未在抽签中选中，通常需要探索其他签证选择。
自2022年以来，H1B签证上限、绿卡PERM积压以及公司裁员让许多外国工人的处境变得不稳定。对于那些未能赢得H1B抽签的人来说，美国梦已经结束。对于那些成功的人来说，绿卡申请过程仍然陷入多年的排队中。
H-1B签证申请和批准趋势（2022-2025财年）
| 财政年度 | 总注册人数 | 合格注册人数 | 选中率 | 批准人数 | 拒绝率（持续就业） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025财年 | 479,953 | 470,342 | 26% | 不适用 | 不适用 |
| 2024财年 | 780,884 | 758,994 | 25% | 不适用 | 不适用 |
| 2023财年 | 不适用 | 不适用 | 27% | 不适用 | 不适用 |
| 2022财年 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 442,043 | 2% |
“如果没有稳定的移民途径，你就不会安定下来。你不会买房，”一位熟悉谷歌和Meta多个停滞案件的就业律师说。“对于很大一部分原本合格的买家来说，这是一个完全的冻结。”
数字证实了这一点。据报道，Meta已经停止为许多H1B员工处理绿卡申请。在谷歌，PERM申请的延误引起了人们的恐慌。这些不是边缘化的轶事——它们代表了曾经可靠的高收入首次购房者的很大一部分。
你知道PERM劳工证申请是美国雇主寻求永久雇用外国工人的关键步骤吗？ 这个过程由劳工部管理，以确保雇用外国工人不会对美国工人的工资和工作条件产生负面影响。 雇主必须进行彻底的招聘工作，以证明没有合格的美国工人可以胜任该工作，获得现行工资确定，并提交包含详细文件的表格9089。 提交后，该申请将经过审核，这可能需要几个月的时间。 此过程对于许多基于就业的绿卡申请至关重要，特别是对于EB-2和EB-3签证类别，使其成为寻求在美国永久居留的外国工人的移民途径的重要组成部分。
股票期权，曾经是黄金，现在是海市蜃楼
加剧购房犹豫的是曾经推动积极购买的薪酬结构的瓦解。
在2019年至2021年期间，由于估值飙升、首次公开募股（IPO）市场活跃以及初创公司和FAANG巨头之间的“抢椅子”游戏，股票薪酬大幅增长。那些每18个月跳槽一次的人可以预期30-50%的薪酬增长。房价也随之上涨：200万美元的入门级房屋通常用新近归属的股票支付首付。
2019年至2025年（年初至今）美国首次公开募股（IPO）市场活动
| 年份 | IPO数量 | 筹集资金（美元） |
|---|---|---|
| 2019 | 232 | 623亿美元 |
| 2020 | 480 | 1741亿美元 |
| 2021 | 1,035 | 3013亿美元 |
| 2022 | 181 | 181亿美元 |
| 2023 | 154 | 227亿美元 |
| 2024 | 225 | 数据不可用 |
| 2025（年初至今） | 68 | 69亿美元 |
但是，支持这些增长的生态系统已经瓦解。首次公开募股（IPO）已经减少到涓涓细流。RSU方案已经停滞不前。大型科技公司现在更喜欢“优化员工人数”而不是发放奢侈的薪酬方案。
“每个人都期望2025年是复苏之年，”一家云基础设施初创公司的高级招聘人员说。“相反，我们仍在裁员。工程师们紧紧抓住他们的工作，而不是谈判新的工作。更不用说我们很确定人工智能很快将取代软件工程师。哦，别忘了，无论如何，工作正在转移到印度和东欧。”
对于房地产市场来说，这种转变是深刻的。曾经支持疯狂竞购战的购买力不再再生。随着疫情时代的股权方案逐渐消失，一批买家悄然退出市场。
看不见的天花板：高利率、低风险偏好
除了这种人口结构和心理上的降温之外，还有严峻的宏观背景。
截至2025年3月，30年期固定抵押贷款利率徘徊在6.67%左右——是许多房主在疫情繁荣时期锁定的利率的两倍多。2021-2022年发行的可调整利率抵押贷款（ARM）开始重置，将一些杠杆化的家庭推向困境。
表：美国30年期固定抵押贷款利率的历史趋势（2015-2025年）
| 年份 | 平均年利率 (%) | 显著趋势 |
|---|---|---|
| 2015 | 3.85 | 开始普遍下降 |
| 2016 | 3.65 | 继续下降 |
| 2017 | 3.99 | 略有增加 |
| 2018 | 4.54 | 恢复下降前的峰值 |
| 2019 | 3.94 | 恢复下降 |
| 2020 | 3.10 | 骤降 (COVID-19 影响) |
| 2021 | 2.96 | 历史最低 |
| 2022 | 5.34 | 开始骤增 |
| 2023 | 6.81 | 继续增加 |
| 2024 | 6.72 | 略有缓和 |
| 2025 | 6.67 | 当前利率 (截至 2025年3月20日) |
锁定效应造成了僵局：拥有低于3%利率的房主拒绝出售，而新买家对每月支付10,000美元的普通联排别墅感到犹豫。结果是什么？僵持。
“你现在买房要么是不理智，要么是对自己的工作非常有信心，”一位目前在山景城租房的科技工作者说。“没人想接住一把正在掉落的刀。”
然而，这把“刀”可能不会掉落太远。尽管需求疲软，但紧张的库存仍然是一个强大的缓冲。几十年的建设不足、地理限制和第13号提案的税收抑制继续扼杀供应。
你知道吗，加利福尼亚州的第13号提案于1978年通过，彻底改变了该州的财产税？ 这项具有里程碑意义的修正案将财产税限制为评估价值的1％，并将年度增长限制为2％，除非所有权发生变化或有新的建设。 这意味着房主拥有房产的时间越长，受益于较低的税收，这既受到赞扬，因为它保护了退休人员，又受到批评，因为它减少了房屋周转并影响了地方政府收入。 第13号提案还要求州税增加和地方特别税获得三分之二的多数，使其成为加利福尼亚州财政领域的一支强大力量。 尽管存在争议，但它仍然是加利福尼亚州税收政策的基石，影响着从房地产市场到学校资金的一切。
崩溃的错觉，细分的现实
尽管普遍存在不安，但来自Zillow等来源的数据预测，2025年湾区房价仅会小幅下跌——根据不同地区，跌幅在0.2%至1.8%之间。 相比之下，加利福尼亚房地产经纪人协会预计全州将上涨4.6%。
这种明显的矛盾可以通过细分来解决。湾区正在分裂——地理上、经济上和人口上。
- 入门级房屋（150万美元–250万美元），特别是位置不太中心的联排别墅和公寓，面临压力。 这是工作不稳定、签证问题和利率敏感性碰撞的地方。
- 相比之下，帕洛阿尔托、洛斯阿尔托斯和诺伊谷的顶级豪宅仍然具有弹性。 这些越来越多地用现金购买，通常由科技资深人士或新晋的人工智能赢家购买。
“市场没有崩溃，”门洛帕克一位长期经纪人说。“它只是在重新分配。容易的买家已经消失了。认真的买家仍然在这里。”
接下来会发生什么：重新调整，而不是毁灭
如果2008年后的危机是由强制出售和银行驱动的止赎来定义的，那么今天的放缓是由犹豫和幻灭驱动的。 还没有人恐慌——但也没有人在庆祝。
一场悄然的重新调整正在进行中。
- 对于买家来说，这是一个更大的杠杆时期——但不是负担能力。 虽然竞购战已经平息，但标价仍然令人震惊。
- 对于卖家来说，必须控制预期。 邻居在2021年获得的220万美元可能不再现实。
- 对于投资者来说，重点已经从升值转向收益和长期可行性。 长期以来被投机热潮扭曲的租金与价格比率正在逐渐恢复理性。
更大的信息可能是文化上的。 长期以来以其速度——金钱、雄心、创新——定义的湾区正在减速。 房屋所有权既是里程碑又是赚钱工具的观念正在被一种更为温和的理念所取代。
“这让我想起了亚洲的大城市，”开始谈话的那位高级工程师说。“你有一天醒来，意识到巅峰已经过去了。然后你进行调整。”
在传统与流动性之间
湾区不是凤凰城。 它不是深圳。 它是其自身独特的住房有机体，受财富、约束和神话的奇怪组合所支配。 它不会崩溃。 但它正在改变——缓慢地、悄无声息地、不可避免地。
一代科技工作者正在发现，曾经被认为是结构性和自我强化的财富现在是有条件的。 取决于政策。 取决于利率。 取决于运气。
对他们来说，家不再是奖杯——而是一个问题。 一个越来越少人急于回答的问题。